Planowane zmiany w zakresie nabywania gruntów rolnych i leśnych

Z dniem 01 maja 2016 r. upływa 12 letni okres trwania moratorium, które Polsce udzieliła Unia Europejska w przedmiocie nabywania polskich gruntów przez cudzoziemców – zarówno gruntów rolnych, jak i leśnych. W związku z tą okolicznością podejmowanych jest szereg działań, które w ocenie obecnego rządu mają przyczynić się do ograniczenia – zdaniem niektórych polityków – „masowego wykupu polskiej ziemi” przez cudzoziemców.

Początkowo uchwalona, jeszcze za poprzedniej kadencji rządu, „nowa” ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 05 sierpnia 2015 r. miała zacząć obowiązywać od dnia 01 stycznia 2016 r. Wejście w życie tejże ustawy przesunięto jednak na dzień 01 maja
2016 r.

Warto również wspomnieć, iż w dalszym ciągu trwają prace nad całkowicie nowym aktem prawnym, tj. ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa), która to może doprowadzić do sytuacji, w której „nowa” ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie wejdzie w ogóle w życie. W dniu 31 marca 2016 r. odbyło się trzecie czytanie w tej sprawie. W dniu 13 kwietnia 2016 r. ustawa rozpatrywana była przez Senat. Zgodnie z zapowiedziami ustawa ta ma zacząć obowiązywać od dnia 30 kwietnia 2016 r., tym samym ustawa z dnia 05 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego utraci moc, a zostaną wprowadzone jedynie zmiany do obecnie obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r.

„ Art. 7. W ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803) wprowadza się następujące zmiany(…) ustawy

Art. 15. Traci moc ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. poz. 1433 i 2179) ustawy.”

Wobec powyższego warto przyjrzeć się głównym zmianom, które mają zostać wprowadzone na mocy art. 7 ustawy (artykuł zmieniający ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003r.).

Do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zostanie dodana m.in. preambuła. Zostanie także zmienione znaczenie pojęcia „gospodarstwa rolnego.” W nowym brzmieniu przez gospodarstwo rolne – należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha, ponadto wprowadzono dodatkowe pojęcia „osoby bliskiej,” „nabycia nieruchomości rolnej” oraz „właściciela nieruchomości rolnej” (należy rozumieć przez to również współwłaściciela) – dodane do art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Warto podkreślić, że dodany został przepis dotyczący tego, że nabywcą nieruchomości rolnej, co do zasady, może zostać wyłącznie rolnik indywidualny.

Art. 2a. (1.) Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków (2.) Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

Przepisy te nie będą jednak obowiązywały w przypadku nabycia nieruchomości przez osobę bliską zbywcy (zgodnie z definicją osoby bliskiej), jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa (w tym także Agencję działającą na jego rzecz) lub kościoły i związki wyznaniowe. Inne podmioty w celu nabycia nieruchomości będą musiały otrzymać zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Wyłączenie art. 2a ust. 1 i ust 2 ustawy zachodzić będzie także m.in. w przypadku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego.

Za rolnika indywidualnego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (zmienione brzmienie art. 6 ust.1 ) będzie uważać się:

„osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.”;

Omawiając powyższe zmiany warto także zwrócić uwagę na wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat od daty jego nabycia. Tylko w wyjątkowych przypadkach (z przyczyn losowych), Sąd będzie mógł zezwolić na zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innej osobie (oddanie w posiadanie również jest niedopuszczalne przed upływem 10 lat). Wyłączenia tego przepisu nastąpią na rzecz konkretnych osób i określonych sytuacji (art. 2b ust 4. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Art. 2b. 1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Należy zwrócić także uwagę, że przepisy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej (zgodnie z dodanym art. 2c ustawy) stosuje się odpowiednio do nabycia: 1) użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej; 2) udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.”

Warto zaznaczyć, że nowa ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nad którą obecnie prowadzone są prace legislacyjne wpłynie również na inne ustawy (oprócz: ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Planowane jest wprowadzenie zmian do kodeksu cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz w ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

Obecnie trwają również burzliwe prace nad ustawą mającą wprowadzić zmiany do ustawy o lasach (na chwilę obecną odbyły się II czytania). Główne zmiany w dotychczasowej ustawie polegają na zmianie brzmienia art. 37, art. 58 oraz dodaniu artykułów od 37a – 37k ustawy. Duże kontrowersje budzi proponowany zapis dotyczący prawa pierwokupu przez Skarb Państwa, który w ocenie niektórych znacznie ogranicza prawo własności.

Prawo pierwokupu będzie mogło być wykonane w terminie miesiąca od momentu, w którym nadleśniczy został odpowiednio zawiadomiony o planowanej transakcji lub jednostronnej czynności prawnej. Prawo pierwokupu zostanie wyłączone, kiedy nabywcą będzie jedna z osób określonych przez ustawę lub w przypadku określonych w niej zdarzeń (np. dziedziczenie).

Obowiązek zawiadomienia o transakcji będzie spoczywał na notariuszu. Dyrektor Generalny będzie natomiast musiał wydać zgodę na nabycie takiego gruntu. Z założenia Skarb Państwa nabywałby grunt za cenę wyrażoną w umowie warunkowej (między zbywcą, a nabywcą), jednak nadleśniczy miałby uprawnienie do wystąpienia do sądu o ustalenie innej ceny tegoż gruntu (w przypadku, kiedy wartość sprzedaży rażąco odbiegałaby od wartości rynkowej). To zaś z kolei znacznie może wpłynąć na ceny rynkowe.

Mając na uwadze wyżej omówione kwestie trzeba zaznaczyć, że rozwiązania wskazane powyżej mogą jeszcze ulec zmianie, bowiem zarówno ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw jak i ustawa o zmianie ustawy o lasach, nie zostały jeszcze uchwalone w ostatecznej wersji i pewne zapisy mogą się zmienić. Obydwie ustawy miałyby wejść w życie w dniu 30 kwietnia 2016 r.

/tekst sporządzony na dzień 13 kwietnia 2016 r. – przed uchwaleniem ostatecznej wersji ustaw/

Natalia Bielińska

Radca prawny