Zarządzanie nieruchomością wspólną
Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, bowiem wpływa na sferę naszych praw, ale również naszych obowiązków.
Szukając odpowiedzi na pytanie, kto zarządza nieruchomością wspólna, w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, czy też innego inwestora.
Gdy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, to właśnie ta spółdzielnia zarządzała będzie nieruchomością wspólną. Musimy jednak pamiętać, iż zarządzanie nieruchomością wspólną przez spółdzielnię wygaśnie z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w nieruchomości. Jest także możliwe, iż wspólnota mieszkaniowa powstanie wcześniej. Umożliwia to norma prawna art. 241. ust. 1. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którą: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.”
Jeśli natomiast budynek został wzniesiony przez innego inwestora niż spółdzielnia mieszkaniowa, a mógł nim być np. deweloper, osoba fizyczna, czy inne podmioty, wspólnota mieszkaniowa powstaje już w momencie, gdy wyodrębniony i sprzedany będzie choćby 1 lokal w budynku.
Ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
W przypadku gdy lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest więcej niż 7, mówimy o dużej wspólnocie mieszkaniowej. W kwestii zarządu nieruchomością wspólną, jak i w sprawach organizacyjnych, do takiej wspólnoty zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali.
Należy także pamiętać, iż niezależnie od istnienia wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest, że właściciele lokali w danym budynku określą sposób zarządu nieruchomością wspólną odmiennie niż określa go ustawa o własności lokali, w szczególności powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej albo prawnej. Możliwość taką przewiduje art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeśli właściciele lokali, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określili odmienny sposób zarządu nieruchomością wspólną, przyjęty przez nich sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu w danej nieruchomości. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały większością głosów. Uchwała taka wymaga zaprotokołowania przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Joanna Bacior
Radca prawny