Uprawnienia kupującego mieszkanie – odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady
Nowelizacja ustawy kodeks cywilny, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r. wprowadziła istotne zmiany w polskim porządku prawnym, w tym także w zakresie uprawnień nabywcy mieszkania i obowiązków sprzedawcy.
Szczególne znaczenie ma w tej tematyce art. 568 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży nie są obojętne na upływ czasu.
Po nowelizacji, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r., w odniesieniu do nieruchomości przewidziano pięcioletni termin wygaśnięcia przedmiotowych roszczeń. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają, jeżeli przed tym terminem wada nie zostanie stwierdzona. Jest to termin zawity. Oznacza to, że jeśli kupujący zamierza skorzystać z uprawnień przewidzianych przepisami o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, musi udowodnić, że stwierdził wadę przed upływem ww. terminu. Ciężar dowodu na okoliczność stwierdzenia wady w ustawowym terminie obciąża nabywcę. Samo zaś „stwierdzenie wady” należy rozumieć jako powzięcie przez kupującego wiedzy, że przedmiot umowy jest niezgodny z umową. Dostrzeżenie wady jest konieczne, a równocześnie wystarczające do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi. Przyjmuje sie, iż samo zawiadomienie sprzedawcy o wadzie powinno nastąpić niezwłocznie, tj. bez zbędnej zwłoki. Dzień, od którego liczy się wskazane powyżej terminy uprawniające do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi za wady to dzień wydania rzeczy kupującemu.
W odniesieniu do wykonywania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady, uwzględnić trzeba pewną sekwencję jego aktywności. W pierwszej kolejności będzie to stwierdzenie wady i zawiadomienie o tym sprzedawcy. Dalej kupującemu przysługuje uprawnienie, w ciągu roku od wykrycia wady, do złożenia oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy. Jeżeli takiego oświadczenia nie złoży, lecz wpierw zażąda wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, to bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżenia ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
Należy pamiętać, iż zdarzenia takie jak dostarczenie przez sprzedawcę, kupującemu, zamiast rzeczy wadliwej, rzeczy wolnej od wad, albo dokonanie istotnych napraw rzeczy objętej rękojmią, nie mają wpływu na bieg terminu, w jakim kupujący może dochodzić swoich uprawnień. Termin rękojmi nie biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej.
Jednakże utrata praw z tytułu rękojmi nie pozbawia kupującego możliwości kompensaty nienależycie wykonanej umowy na podstawie innych tytułów. Może on żądać odszkodowania na zasadach ogólnych.
Sytuacja kształtuje się odmiennie, gdy sprzedawca podstępnie zataił wady. „Za zachowanie takie należy uznać ukrycie lub zamaskowanie wadliwości, a co najmniej sytuację, w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego” – wyrok SN z dnia 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00. Jeśli kupujący stwierdzi wadę podstępnie zatajoną przez sprzedawcę, uprawnienia z tytułu rękojmi będą mu przysługiwały pomimo upływu ww. terminu.
Natalia Bielińska
Radca prawny