Dzierżawa nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a dzierżawa nieruchomości rolnych prywatnych
Przez umowę dzierżawy rozumie się sytuację, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ta definicja ogólna z kodeksu cywilnego doznaje istotnych wyjątków, kiedy mówimy o dzierżawie nieruchomości rolnych. Z kolei dzierżawa nieruchomości rolnych różni się w zależności od tego, czy mówimy o dzierżawie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, czy też o dzierżawie nieruchomości prywatnych.
Dzierżawą nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zajmuje się Agencja Nieruchomości Rolnych. Przekazanie nieruchomości nie ma charakteru rozporządzającego, co oznacza iż co do zasady nie dochodzi do przeniesienia własności (o wyjątku będzie mowa poniżej). Wydzierżawienie nieruchomości rolnej może się odbyć albo w drodze przetargu, albo w trybie bezprzetargowym.
Zgodnie z art. 39 § 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, przetargu nie stosuje się jeżeli:
1) dotychczasowy dzierżawca złożył Agencji oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z Agencją, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy;
2) nieruchomość jest wydzierżawiana jednoosobowej spółce Skarbu Państwa utworzonej przez Agencję;
3) nieruchomość, której użytkowanie wygasło na podstawie art. 16 ust. 2 z dniem 31 grudnia 1993 r., jest wydzierżawiana spółdzielni produkcji rolnej nadal faktycznie władającej tą nieruchomością;
4) nieruchomość przeznaczona przez Agencję pod ogródek przydomowy jest wydzierżawiana osobie korzystającej dotychczas z takiego ogródka bez tytułu prawnego w związku z utratą mocy obowiązującej układu zbiorowego pracy albo zakładowej umowy zbiorowej;
5) nieruchomość będąca dotychczas w administrowaniu lub jej część jest wydzierżawiana spółce (…)
6) wydzierżawienie następuje w związku z wyłączeniem, za zgodą dzierżawcy, z przedmiotu umowy dzierżawy całości gruntów albo ich części, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele inne niż rolne, z zastrzeżeniem, że powierzchnia wydzierżawianej bez przetargu nieruchomości wyrażona w hektarach przeliczeniowych nie powinna być większa od wyłączonej z umowy dzierżawy.
Z kolei przetarg może mieć formę albo konkursu ofert (przetarg pisemny), albo licytacji (przetarg ustny). Ponadto, przetarg może również zostać ograniczony podmiotowo do pewnej kategorii osób, a mianowicie do:
a) osób fizycznych spełniających warunki określone w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzające utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne;
b) osób spełniających warunki do objęcia programem osadnictwa rolniczego;
c) repatriantów przybyłych do Rzeczypospolitej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu;
d) spółek utworzonych przez pracowników zlikwidowanych ppgr-ów.
Dzierżawa nieruchomości rolnych różni się też tym od dzierżawy na gruncie kodeksu cywilnego, że w przeciwieństwie do kodeksowej regulacji, gdzie za czynsz uznane być mogą również inne świadczenia niż pieniężne takie jak, np. ułamkowa część pożytków czy świadczenia innego rodzaju, przy dzierżawie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Właśności Rolnej Skarbu Państwa, jedyną formą czynszu mogą być pieniądze. Jednakże ustawodawca przewidział sytuacje, w których czynszu się nie pobiera. I tak zgodnie z art. 40 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nie pobiera się czynszu za użytki rolne klasy VI. Z kolei na podstawie art. 40 ust. 2 wskazanej wyżej ustawy, istnieje możliwość nie pobierania czynszu w okresie pierwszych 3 lat dzierżawy użytków rolnych odłogowanych co najmniej przez okres jednego roku przed dniem zawarcia umowy dzierżawy. Czynszu można również nie pobierać w okresie nie dłuższym niż 5 lat w przypadkach uzasadnionych stanem przedmiotu dzierżawy lub realizacją inwestycji tworzącej nowe miejsca pracy. Dodatkowo istnieje możliwość obniżenia czynszu przez dzierżawcę, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Dodatkowo, Agencja na wniosek dzierżawcy i po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, może czynsz: umorzyć, odroczyć bądź rozłożyć na raty.
Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na zasadach ogólnych wynikających z przepisów kodeksu cywilnego, lecz ustawodawca w art. 39 ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przewidział dodatkową podstawę wypowiedzenia, z zachowaniem terminu okresu wypowiedzenia. Zgodnie, z tym przepisem umowę można wypowiedzieć, jeżeli część lub całość nieruchomości została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże w takiej sytuacji nie można zapominać o treści art. 704 k.c., zgodnie z którym wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego musi być na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Ciekawą instytucją jest również, tzw. ,,leasing rolniczy’’, uregulowany w art. 38a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Jest to umowa dzierżawy z zapewnieniem prawa kupna, zatem jest to umowa przenosząca własność po upływie pewnego okresu, który jest określony w tejże umowie. Stanowi ona zatem wyjątek od zasady, iż ANR w wyniku dzierżawy nie przenosi własności nieruchomości na dzierżawcę.
Czynsz roczny liczony jest według ilorazu wartości przedmiotu dzierżawy i liczby lat, na którą zawarta została umowa i dodaje się do niego wysokość oprocentowania. Warto podkreślić, że w wyniku tak zawartej umowy, dzierżawca ma prawo, a nie obowiązek kupna nieruchomości. Oświadczenie o chęci skorzystania z możliwości kupna powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Odbiór całej ceny potwierdza Dyrektor Oddziału Terenowego ANR.
Dzierżawa nieruchomości rolnych prywatnych zasadniczo nie odbiega w sposób szczególny od klasycznej dzierżawy, jaka została uregulowana przepisami kodeksu cywilnego, trzeba jednak pamiętać, iż sam kodeks cywilny wprowadza pewne szczegółowe uregulowania. To, co jest jednak najbardziej zaskakujące w całym omawianym zagadnieniu to fakt, iż ustawodawca w sposób różny uregulował zagadnienie uprawnień dzierżawcy do nabycia nieruchomości rolnej. Otóż w przypadku nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, mówimy o tzw. pierwszeństwie dzierżawcy, natomiast w przypadku nieruchomości prywatnych mamy do czynienia z prawem pierwokupu.
Prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości rolnej wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przysługuje dzierżawcy, którego dzierżawa trwała faktycznie przez okres minimum trzech lat. ANR ma obowiązek wysłania zawiadomienia o chęci sprzedaży nieruchomości listem poleconym z jednoczesnym zagwarantowaniem dzierżawcy co najmniej 21-dniowego terminu na złożenie wniosku o nabycie sprzedawanej nieruchomości. W przypadku nieruchomości prywatnej, dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu w jej nabyciu, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną oraz była wykonywana przez co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od wartości rynkowej, dzierżawca może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Wydawałoby się na pierwszy rzut oka, że instytucje pierwszeństwa i pierwokupu są do siebie zbliżone, jednakże (pomijając już aspekt czasowego momentu wywoływania skutków prawnych) wywołują zupełnie odmienne skutki w sytuacji, w której dojdzie do naruszenia prawa dzierżawcy. W orzecznictwie przez dłuższy czas dominował pogląd, iż naruszenie pierwszeństwa dzierżawcy (np. sprzedaż nieruchomości rolnej w trybie przetargu) powoduje bezwzględną nieważność. Najnowsze orzecznictwo jednak konsekwentnie stoi na stanowisku, iż jedyną sankcją za naruszenie pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości jest „sankcja odszkodowawcza.”
Wynika to z braku uznania pierwszeństwa za prawo o charakterze podmiotowym. Zgodnie z poglądami judykatury, pierwszeństwo nie może być ujmowane w kategoriach prawa podmiotowego. Charakter tego uprawnienia jest przypisany przy tym do konkretnej osoby, a nie do masy spadkowej. Wolą ustawodawcy było to, aby z zasady pierwszeństwa nabycia nieruchomości skorzystał określony krąg podmiotów – były właściciel lub jego spadkobiercy, a nie nabywcy praw do spadku, których z nabywaną nieruchomością nie wiążą żadne względy emocjonalne (wyrok WSA w Warszawie z 7 lutego 2007 r., VIII SA/Wa 48/07). Na podobnym stanowisku stanął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2006 r. o sygn. III CZP 121/2006.
Naruszenie prawa pierwokupu dzierżawcy w stosunku do nieruchomości rolnej prywatnej obarczone jest sankcją nieważności, co wynika wprost z treści art. 9 ust.1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zatem jeżeli właściciel nieruchomości rolnej sprzeda nieruchomość nabywcy z całkowitym pominięciem prawa pierwokupu zapewnionego dzierżawcy, to umowa taka będzie nieważna i nie wywoła skutków prawnych. Unormowanie to może budzić wątpliwości, jeżeli zestawimy je z sankcją odszkodowawczą za naruszenie pierwszeństwa przy sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa z powodu tego, że dzierżawca nieruchomości ,,państwowych’’ objęty został mniejszym stopniem ochrony prawnej niż dzierżawca nieruchomości prywatnych.
Sebastian Koczułap
Prawnik