Umowa dzierżawy nieruchomości – ogólna charakterystyka

Dzierżawa, jako jedna z instytucji prawa cywilnego, uregulowana została w kodeksie cywilnym w art. od 693 do art. 709, z jednoczesnym zastrzeżeniem, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów odnoszących się bezpośrednio do dzierżawy (art. 694 kc). Przykładem przepisu znajdującego się w dziale „Najem”, a odnoszącym się do dzierżawy będzie art. 660 k.c. wskazujący na formę, w jakiej powinna być zawarta umowa. Zgodnie z tym przepisem, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Jednak czym jest dzierżawa? Zgodnie z art. 693 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Zarówno dzierżawcą, jak i wydzierżawiającym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 33¹ k.c.

Przedmiotem dzierżawy może być rzecz ruchoma, nieruchomość oraz prawa. Warto podkreślić, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. W umowie dzierżawy zazwyczaj określamy długość jej trwania, jednak należy zaznaczyć, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści, po upływie tego terminu, uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa dzierżawy zawarta do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony (wyrok SN z dnia 16 kwietnia 2003 r., sygn. akt II CKN 6/01 ).

Dzierżawa jest oczywiście odpłatna i jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Należy także zauważyć, że jeżeli wskutek okoliczności, za które jako dzierżawcy, nie ponosimy odpowiedzialności, i które nie dotyczą naszej osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, możemy żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Jest to zapis szczególnie istotny dla osób biorących w dzierżawę grunty rolne z uwagi na niepewne zbiory rolne i nieprzewidywalne warunki pogodowe.

Jednak w przypadku dopuszczenia się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może nam dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę o tym fakcie udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Odnosząc się jeszcze do możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy warto zauważyć jakie regulacje obowiązują w tym zakresie przy gruntach rolnych. Zgodnie z art. 704 k.c. w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Ważnym zapisem dotyczącym dzierżawy gruntów rolnych, uregulowanym w kodeksie cywilnym, jest także art. 706 k.c. wskazujący, że jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Oczywiście po zakończeniu dzierżawy jesteśmy obowiązani, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Warto także zaznaczyć, że dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a także nie udostępniać przedmiotu dzierżawy osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego, jak też nie zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawionego bez zgody wydzierżawiającego.

Dzierżawa gruntów rolnych jest spotykana dość często, z tego też względu na mocy szczególnych ustaw przysługują dzierżawcy dodatkowe prawa, korzyści. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. przewiduje możliwość nabycia gruntu rolnego przez dzierżawcę, w momencie chęci jej sprzedaży przez wydzierżawiającego, przyznając mu prawo pierwokupu. Stawia jednak przed dzierżawcą pewne warunki jak chociażby konieczność zawarcia umowy w formie pisemnej z datą pewną.

Art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

2. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

3. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.
4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa.

5. Przepisów ust. 1-4 nie stosuje się, jeżeli:

1) nabywcą nieruchomości rolnej jest:

a) jednostka samorządu terytorialnego,

b) Skarb Państwa,

c) osoba bliska zbywcy;

2) nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;

3) sprzedaż następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

(….)

Natomiast ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w szczególności w rozdziale 8 art. 38-40 tej ustawy normuje problematykę wydzierżawiania gruntów rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, tym samym szczegółowo określając procedurę zawarcia umowy dzierżawy. Jednak jest to szczególny przypadek z uwagi na to, że jedną ze stron zawierającą umowę jest Skarb Państwa.

Warto również zaznaczyć, iż w wielu programach, działaniach pochodzących z Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 – 2013, jak i 2014 – 2020, jednym z wymogów odnoszących się do możliwości legitymowania się przez beneficjenta płatności prawem do posiadania gruntów rolnych jest możliwość okazania organom Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa umowy dzierżawy z datą pewną. Za przykład może posłużyć chociażby par. 3 ust. 5 pkt 4 lit. a) rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 października 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Ułatwianie startu młodym rolnikom” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013, czy też par. 7 ust. 1 pkt 4 a) rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 lipca 2015 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania, wypłaty oraz zwrotu pomocy finansowej na operacje typu „Premie dla młodych rolników” w ramach poddziałania „Pomoc w rozpoczęciu działalności gospodarczej na rzecz młodych rolników” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020.

Warto również wskazać, iż wyżej wspomniany wymóg legitymowania się umową dzierżawy z datą pewną nie dotyczy wyłącznie płatności czy pomocy finansowej PROW, lecz możliwe jest również odnalezienie takich przepisów prawnych, gdzie posiadanie długoterminowej umowy dzierżawy z datą pewną może przynieść i inne korzyści.

Jak wynika chociażby z art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.2016.1061 z dnia 2016.07.20), „nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia [na nabycie gruntów rolnych na terytorium Polski] przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:

1) nabycia nieruchomości rolnych położonych:

a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

Sebastian Koczułap

Prawnik