Wspólnoty Mieszkaniowe – ułatwienia wynikające z sierpniowej nowelizacji ustawy o własności lokali
W dniu 29 sierpnia 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). W przeważającej większości nowelizacji tej można przypisać jedynie realizację zamiaru ujednolicenia i uporządkowania tekstu ustawy. Jednakże wśród tych zapisów, które porządkują i systematyzują treść ustawy znalazły się też nowe rozwiązania prawne dotyczące współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych, które zasługują na szczególną uwagę. Będą to przede wszystkim zapisy art. 1a, art. 3 ust. 3a oraz art. 23 ust. 2b u.w.l. Dodanie powyższej przepisów do u.w.l. ma na celu przede wszystkim ułatwienie działalności wspólnotom mieszkaniowym, w których funkcjonują tzw. wspólnoty garażowe.
W art. 1a u.w.l. przyjęto, iż „Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16” (który dotyczy przymusowej sprzedaży lokalu). Jest to bardzo trafny zapis, pozwalający na stosowanie do współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych wprost zapisów u.w.l. Należy jednak zwrócić uwagę, iż to swego rodzaju zrównanie właściciela ze współwłaścicielem lokalu w częściach ułamkowych nastąpiło tylko i wyłącznie w zakresie u.w.l. Tym samym nie dotyczy ono innych aktów prawnych.
W dodanym art. 3 ust. 3a u.w.l. mowa jest o tym, iż „Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”. Zapis ten stanowi swego rodzaju novum w polskim porządku prawnym i jest podstawą do obliczania udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, a co za tym idzie podstawą do obliczania „siły” głosu współwłaściciela lokalu w części ułamkowej. Tym samym należałoby zaznaczyć, iż w obecnym stanie prawnym zmianie powinny ulec listy do głosowania pod uchwałami właścicieli lokali. W przypadku, gdy lokal pozostaje we współwłasności ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli tegoż lokalu ma prawno niezależnie od pozostałych współwłaścicieli głosować przypadającym mu udziałem, zaś listy do głosowania pod uchwałami właścicieli lokali stosowną możliwość dla każdego współwłaściciela lokalu w części ułamkowej powinny przewidywać.
Ponadto nowelizacja objęła kwestię głosowania nad uchwałami właścicieli lokali w trybie „jeden właściciel, jeden głos”. Art. 23 ust. 2b u.w.l. stanowi „Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.”. Należy przy tym zaznaczyć, iż pełnomocnik musi być ustanowiony w formie pisemnej, przy czym ustawa nie precyzuje pod jakim rygorem zastrzeżona jest forma pisemna. Tym samym wydaje się uzasadnione sięgnięcie do regulacji art. 99 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.”.
Istotny jest także tryb ustanawiania pełnomocnika, bowiem w u.w.l. przewidziano swoisty tryb właściwy dla jego ustanowienia, tj. podjęcie decyzji większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
Mając powyższe na uwadze, dla wszystkich zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi istotnym jest w szczególności rozróżnienie współwłasności w częściach ułamkowych od współwłasności łącznej. Nowelizacja nie wpływa bowiem na sytuację osób, które są współwłaścicielami lokalu w ramach tzw. współwłasności łącznej, tj. przede wszystkim małżonków objętych wspólnością ustawową o której mowa w art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Joanna Bacior
Radca prawny