Wstrzymanie lub odcięcie dostaw mediów dla dłużnika Wspólnoty Mieszkaniowej
Coraz więcej Wspólnot Mieszkaniowych boryka się z problemem jakim jest brak uiszczania przez właścicieli lokali odpowiednich zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Częstokroć kwoty zadłużenia są znaczne, zaś sama Wspólnota Mieszkaniowa traci przez to płynność finansową. Wspólnoty Mieszkaniowe próbują w różny sposób wywrzeć presję na dłużnikach, aby doprowadzić do spłaty zaległych zobowiązań.
Niestety wiele z działań podejmowanych przez Wspólnoty Mieszkaniowe jest niezgodnych z prawem. Tytułem przykładu, wywieszanie na klatkach schodowych, korytarzach, czy w holach budynków „list dłużników” jest sprzeczne z Ustawą o ochronie danych osobowych (Dz.U. 1997 Nr 133 poz. 883 z późn. zm.). Często zdarza się także, iż postawione w trudnej sytuacji Wspólnoty Mieszkaniowe decydują się na wstrzymanie lub odcięcie dostawy wody, energii elektrycznej, gazu, czy ogrzewania dla swoich dłużników.
Należy zauważyć, iż zarówno ustawa Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 Nr 54 poz. 348 z późn. zm.), jak i Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. 2001 Nr 72 poz. 747 z późn. zm.) upoważniają do odcięcia dostaw wody czy wstrzymania lub odcięcia dostaw energii, jedynie przedsiębiorców, którzy zajmują się ich dostarczaniem. Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu (sygn. akt I ACa 278/11), w którym powołując się na art. 8 Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków Sąd wskazał, iż „to przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne. To, że umowę z przedsiębiorstwem zawarła wspólnota mieszkaniowa nie uprawnia jej do wykonywania względem właścicieli lokali czynności, do których uprawnione jest przedsiębiorstwo.”
Również prawo energetyczne nie daje Wspólnocie Mieszkaniowej możliwości odcięcia energii elektrycznej lub cieplnej, gdy są one dostarczane przez zewnętrzne przedsiębiorstwo. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy Wspólnota Mieszkaniowa posiada status przedsiębiorstwa dostarczającego energię cieplną, a to z uwagi na własny węzeł ciepłowniczy. Przy czym należy pamiętać, iż wstrzymanie dostaw energii możliwe jest wyłącznie w przypadkach opisanych w ustawie prawo energetyczne. Dodatkowo na szczególną uwagę zasługuje fakt, iż częstokroć odcięcie instalacji centralnego ogrzewania wyłącznie w lokalu dłużnika jest praktycznie niemożliwe, ze względu na konstrukcję instalacji w całym budynku. Zaznaczyć należy także, że nawet gdyby istniała taka możliwość, konsekwencje będą odczuwalne dla całego budynku. Dla dłużnika jedynym rezultatem wstrzymania dostaw energii cieplej do jego lokalu będzie obniżenie temperatury w tymże lokalu, przy czym lokal dalej będzie pośrednio ogrzewany poprzez lokale sąsiednie, a to spowoduje wzrost kosztów ogrzania tych sąsiednich lokali. Należy mieć także na uwadze, iż wstrzymanie dostaw energii cieplnej może powodować negatywne skutki dla zdrowia mieszkańców i tym samym rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Jak wskazał Sąd Okręgowy w Gdańsku (sygn. akt III Ca 389/10) „pozbawienie właściciela lokalu ogrzewania w okresie zimowym w celu zmuszenia go do zapłaty zaległości narusza zasady współżycia społecznego oraz dobre obyczaje i naraża właściciela lokalu na komplikacje zdrowotne oraz wydatki finansowe. Odłączenie właścicielowi lokalu ogrzewania w okresie zimowym powoduje zatem powstanie po stronie członków zarządu wspólnoty, którzy podjęli decyzję o odłączeniu ogrzewania, odpowiedzialności za krzywdę, jaką wyrządzili właścicielowi”.
Choć pojawiają się głosy, iż w uzasadnionych przypadkach Wspólnota ma prawo odciąć niektóre media – tak np. Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1189/13) „wspólnota miała prawo odciąć ciepłą i zimną wodę. […]wspólnota nie może co do zasady pozbawiać właścicieli dostawy mediów. Niemniej w tej wspólnocie doszło do zachwiania płynności finansowej. A niedopuszczalne jest, by jeden właściciel korzystał ze swoich lokali kosztem innych. Jest to naruszenie zasad współżycia społecznego z art. 5 kodeksu cywilnego.” Jednakże stanowisko takie pozostaje w przeważającej mniejszości.
Biorąc pod uwagę już istniejącą skalę zadłużeń lokatorów, trwający kryzys gospodarczy i tendencję wzrostową odnotowywaną systematycznie przez ostatnie lata, Zarządy i Zarządcy Wspólnot Mieszkaniowych powinni liczyć się z tym, iż przypadki długotrwałego zalegania z płatnościami dla Wspólnot Mieszkaniowych mogą się znacząco nasilić. Tym bardziej istotne jest zapewnienie sprawnego systemu windykacji należności we Wspólnotach Mieszkaniowych. Mając doświadczenie w prowadzeniu postępowań windykacyjnych dla Wspólnot Mieszkaniowych i zauważając potrzebę profesjonalnego wsparcia Zarządów i Zarządców Wspólnot Mieszkaniowych, zapraszamy do współpracy z naszą Kancelarią.
Joanna Bacior
Radca prawny